Toužíte po pasivním příjmu? Zde je pár tipů jak analyzovat REIT společnosti.

Spousta lidí miluje pasivní příjem, a podle mě, nejlepším zdrojem pasivního příjmu jsou REIT společnosti. V podstatě profitujete pouze z kladných stránek pronajímání nemovitostí. My se dnes podíváme na to, jak tyto společnosti vyhledávat, a analyzovat.

Vzhledem k tomu, že zde často píšu o REIT společnostech, a rozebírám jejich čísla. Tak jsem se rozhodl, že se dnes podíváme na to, jak se taková REIT společnost vůbec rozebírá a analyzuje, a dáme si k tomuto tématu pár tipů, které mohou přijít vhod. Tím pádem si budete moci sami vybrat své milované společnosti, které vám budou tvořit váš pasivní příjem. A tím myslím skoro doslova pasivní příjem, protože zde budete pobírat příjem formou slušných dividend, a zároveň se nemusíte tolik, a tak často starat o tyto akcie, zkrátka koupíte, a jednou za čas zkontrolujete.

Co je to REIT společnost

https://www.youtube.com/watch?v=yDl1_uLR5Os

V první řadě, než budeme REIT společnosti analyzovat, musíme nejdříve pochopit co to REIT společnost je. Spousta lidí totiž ví jenom to, že REIT společnosti pronajímají nemovitosti, a vyplácejí velké dividendy. Proč ale vyplácejí velké dividendy? Zkrátka je zapotřebí si v první řadě uvědomit, co to vůbec je REIT.

Jedná se o realitní investiční fond, který je určený ke kolektivnímu investování do nemovitostí. Když to laicky vysvětlím, tak zkrátka společnost vybere od investorů peníze, za které nakoupí nemovitosti, které potom pronajímá. Toto je hlavní příjem společnosti. Příjmy z pronájmu poté společnost musí z většiny rozdělit mezi své akcionáře. V podstatě to funguje podobně, jako byste se domluvili s kamarády, vzali peníze, šli koupit nemovitost, a pronajímali ji. Je zde několik podmínek, které firma musí splnit pro to, aby se kvalifikovala, a dostala status REIT. My si povíme o dvou základních.

První z nich je, že společnost musí vyplatit svým akcionářům 90 % zdanitelného zisku. Tou druhou je že minimálně 75 % aktiv musí být umístěno v nemovitostech, a minimálně 75 % hrubého zisku společnosti musí pocházet z investic do nemovitostí.

Výhody investování do REIT společností

• První poměrně velkou výhodou je diverzifikace portfolia o další aktiva. Jednoduše i s malou částkou můžete mít v portfoliu zastoupené nemovitosti, právě prostřednictvím REIT společností.

• Druhou výhodou je pasivní příjem. Zde je ten příjem zase o něco víc pasivnější, než u klasického investování do nemovitostí, kde se musíte o danou nemovitost starat, financovat opravy atd. Zde jednoduše nakoupíte, a inkasujete slušné dividendy, které představují váš podíl z výnosů z pronájmu daných nemovitostí.

• Třetí výhodou je rozmanitost. Můžete si prakticky vybrat do jakých nemovitostí chcete investovat. Může se jednat o například logistická centra, nemocnice, hotely, kasina, nákupní centra, nebo například o klasické maloobchodní prostory. Výběr je zde opravdu rozmanitý. Můžete samozřejmě nakoupit více REIT společností ve více odvětvích, čímž částečně eliminujete riziko, že se danému odvětví nebude dařit.

Nevýhody investování do REIT společností

• Omezený růst. Pokud zde hledáte rychle rostoucí firmu, tak vás zklamu. REIT společnosti totiž musí vyplácet 90 % zdanitelných zisků svým akcionářům formou dividend. Tím pádem jsou zde omezené možnosti růstu. REIT společnosti jsou podle mě právě hodně závislé na tom, zda akcionáři reinvestují obdržené dividendy zpět. Za tyto peníze by potom mohly být nakoupeny nové nemovitosti.

• Financování dluhem. REIT společnosti mívají poměrně vysoký dluh, protože pořízení nových nemovitostí částečně financují právě vydáním dluhopisů, nebo bankovními úvěry, případně vydáním nových akcií.

Tak jo, nyní už chápeme, co to REIT je, a teď se podíváme, na co se koukat při analýze takovéto společnosti.

Portfolio nemovitostí

První, co vždy sleduji, je portfolio nemovitostí. Zkrátka si zjišťuji, kolik nemovitostí společnost má, v kolika státech má tyto nemovitosti, a z jakého odvětví jsou tyto nemovitosti. Tady jde spíš o to, abyste se vyhnuli firmám, které nemají dostatečně diverzifikované portfolio, nebo například mají nemovitosti ve státech, kde vy osobně nevidíte žádný potenciál.

TIP: Snažte se vyhledávat společnosti, které mají své portfolio nemovitostí rozložené ve více státech. Čím víc států, tím líp, ale zase to nepřehánět. Pokud si na toto dáte pozor, vyhnete se situaci, kdy by měla společnost všechny nemovitosti jenom v jednom, nebo dvou státech, které by se mohly dostat v budoucnu do problému, nebo by zde mohla například přijít nějaká regulace nájemného, a firma i vy byste měli problém.

Diverzifikace nájemníků

Zde se snažím zjišťovat, jakým firmám společnost pronajímá nemovitosti, kolik nájemníků mají, nebo třeba zda se jedná o velké a solidní společnosti. Tímto bodem se vyvaruju tomu, že bych investoval do firmy, jejíž portfolio nájemníků není dostatečně silné, a nacházejí se zde například firmy, které by kvůli finančním problémům mohli přestat platit nájemné.

TIP: Doporučuji zde hlavně kontrolovat 10 největších nájemníků. Je dobré, aby těchto 10 největších nájemníků netvořilo většinu portfolia. Zde je to také individuální, protože pokud má firma 10 nájemníků, tak logicky to bude 100 %. Když má firma třeba 5 nebo deset nájemníků, tak je dobré se podívat na třeba 3 největší, a ti by neměli tvořit většinovou část portfolia. Vyhnete se tím riziku, kdy by tito nájemníci mohli odejít za lepší nabídkou, což by společnost pocítila na příjmech. Dále doporučuji si zde zjistit i délku zbylého času pronájmu. Budete vědět, jak dlouho můžete s penězi od daného nájemníka počítat.

Finanční prostředky z operací

Dámy a pánové, na čistý zisk zde prosím zapomeňte, ten je totiž zkreslený, a neodpovídá realitě. Proč? Protože společnosti pořízené nemovitosti postupně v čase odepisují. Tyto odpisy vykazují jako náklady, a tím pádem o tyto odpisy ponižují čistý zisk. Ve skutečnosti se ale nejedná o peněžní výdaj, kdy by společnosti peníze reálně odtekly. Společnosti ale naopak do svých zisků zahrnují i zisky z prodejů nemovitostí, což je další věc, která čistý zisk zkresluje.

Uvedeme si jednoduchý příklad, jak to tedy s těmi odpisy funguje. Společnost má nazveme to jednoduše, zisk před odpisy a amortizací ve výši 200 000 dolarů. Pro tento rok má stanovené odpisy v hodnotě 100 000 dolarů. Ale pozor, těch 100 000 dolarů, co jsou odpisy, to společnost nikomu neplatí, ty peníze zůstávají v kase, ale ve výkaze příjmů a výdajů to bude uvedeno jako náklad, a společnost o to bude mít ponížený zisk.

Jak na to tedy vyzrát? Jednoduše se nebudeme řídit podle čistého zisku, ale podle položky funds from operations (FFO). Zde se jedná o čistý zisk, ke kterému jsou připočteny právě odpisy a amortizace, a jsou zde odečteny jednorázové zisky z prodeje nemovitostí. Toto je pro mě daleko důležitější ukazatel než čistý zisk. Dává nám to totiž obrázek o tom, kolik ve skutečnosti nemovitosti generují peněz. Samozřejmě chceme vidět rostoucí FFO.

Dluh

U REIT společností je daleko důležitější se zabývat dluhem než u kterýchkoliv jiných společností. REIT společnosti totiž nákupy nemovitostí částečně financují například vydáním dluhopisů, nebo bankovními úvěry. Z toho vyplívá, že tyto společnosti mohou mít problém v případě růstu úrokových sazeb, protože jim porostou náklady na obhospodařování dluhu. Zase naopak tyto společnosti nejlépe prosperují v období nízkých úrokových sazeb, kde mají peníze prakticky skoro zadarmo.

Je tedy důležité se zde podívat na dluh a jeho splatnost, a i na to jaký úrok na tomto dluhu je. Hodně důležité je se i podívat, zda je úrok fixován, a na jak dlouho. Pokud v době konce fixace budou vysoké úrokové sazby, tak to společnosti může zamávat s kartami. Pokud si myslíte, že by například v následujícím jednom, nebo dvou letech mohlo dojít k velkému zvýšení úrokových sazeb, tak se snažte vyhledávat společnosti, které mají fixaci delší, a tím pádem by toto období mohly přečkat bezbolestně.

Další věcí, kterou je dobré si zde hlídat je právě rozložení dluhu. Musíte si zde pohlídat, aby splatnost dluhu byla rozložena rovnoměrně v čase, a aby ji společnost zvládla zaplatit včas.

Toto jsou body, které používám ještě navíc mimo analýzu klasických společností. Ano dívám se zde i na tržby, poměr dluhu a vlastního kapitálu atd. Ale toto jsou body, které zde sleduji navíc, nebo se na ně případně víc zaměřuji.

UPOZORNĚNÍ: Nejsem finanční poradce, a tento materiál neslouží jako finanční nebo investiční doporučení. Obsah tohoto materiálu je čistě informativní.