Dywidenda do 6%, dominacja na rynku i przejęcie za 10 miliardów

Wynajmowanie ludziom pustych blaszanych boksów brzmi jak najnudniejszy biznes na świecie. A jednak to jeden z najbardziej dochodowych modeli w całym sektorze nieruchomości. Hala magazynowa nie potrzebuje personelu na recepcji, drogiego utrzymania ani kosztownych remontów, więc z każdego dolara czynszu firmie zostaje wyjątkowo duża część jako czysty zysk operacyjny. Ta konkretna firma doprowadziła ten model do światowej perfekcji: jest największym właścicielem boksów magazynowych na świecie, ma jeden z najlepszych ratingów kredytowych w całej branży (a tym samym najtańszy dostęp do pieniędzy) i generuje tyle gotówki, że może sobie pozwolić jednocześnie na hojną dywidendę i ekspansję.

Dla inwestora zainteresowanego regularnym dochodem szczególnie ciekawa jest jedna rzecz. Zwykła akcja firmy przynosi stopę dywidendy około 4%, ale firma wyemitowała także tak zwane akcje uprzywilejowane, które dziś są notowane poniżej wartości nominalnej, a ich rentowność sięga nawet 6%. Inwestor może więc faktycznie wybierać między niższym, ale stopniowo rosnącym dochodem z akcji zwykłej a wyższym, stałym dochodem z akcji uprzywilejowanych. To niecodzienny wybór, którego większość papierów dywidendowych nie oferuje.

Mowa o Public Storage $PSA , największym właścicielu i operatorze samoobsługowych obiektów magazynowych (self-storage) na świecie i członku indeksu S&P 500. To fundusz nieruchomości (REIT), który zgodnie z prawem musi wypłacać akcjonariuszom większość dochodu podlegającego opodatkowaniu, co jest powodem tradycyjnie wysokich dywidend w tym sektorze.

Model jest zadziwiająco prosty i odporny. Firma posiada tysiące obiektów magazynowych, wynajmuje w nich boksy i komórki gospodarstwom domowym i małym firmom, i inkasuje miesięczny czynsz. Popyt na przechowywanie jest napędzany tym, co w branży nazywa się czterema D: death, divorce, dislocation i downsizing, czyli śmierć, rozwód, przeprowadzka i pomniejszanie mieszkania. Do tego dochodzi sprzątanie, tymczasowe przechowanie podczas remontu czy potrzeby drobnych przedsiębiorców. Kluczowe jest to, że popyt ten jest stosunkowo niecykliczny. Ludzie potrzebują przechowywać rzeczy w dobrych i złych czasach, a gdy już raz wynajmą boks, często zostają w nim znacznie dłużej, niż pierwotnie planowali, bo przeprowadzanie rzeczy jest uciążliwe.