Te 3 akcje wypłacają dywidendę do 17% rocznie. Ale tylko na jednej zarobisz

Trzy REIT-y obiecują od 5,8 do 17,1% rocznie i wszystkie twierdzą, że zarabiają na dywidendę. Dwa z nich w ciągu jednego kwartału straciły jednak od 11 do 17% wartości księgowej. Która stopa zwrotu jest finansowana z zysku, a która z kapitału inwestorów?

Trzy dywidendy, trzy różne źródła pieniędzy

Stopa dywidendy 17,1%, 15,8% i 5,8%. Liczby, które w każdym screenerze świecą na zielono. Tuż obok nich widnieją jednak inne: -27,5%, -25,2% i -11,8% od rocznego maksimum. AGNC Investment $AGNC , Annaly Capital Management $NLY i Omega Healthcare Investors $OHI należą do tej samej kategorii REIT-ów o wysokich wypłatach, a mimo to każda z nich pokrywa swoją stopę zwrotu z innego źródła.

Klucz do dwóch pierwszych wierszy jest prosty. AGNC i Annaly nie posiadają budynków, lecz kupione na kredyt obligacje hipoteczne. Wyobraź sobie, że kupujesz obligacje za 100 dolarów, z czego 88 na kredyt. Różnica między odsetkami od obligacji a kosztem kredytu wpływa do ciebie co miesiąc — to ta „zarobiona” dywidenda. Tyle że obligacje są wyceniane na nowo każdego dnia, a gdy ich cena spada o 2%, twoje własne zainwestowane pieniądze tracą 17%. Dokładnie to stało się w trzecim kwartale.

„Rynki instrumentów o stałym dochodzie znalazły się pod znaczną presją w trzecim kwartale, szczególnie w ostatnich tygodniach września, kiedy nastroje inwestorów obligacyjnych zdecydowanie zwróciły się w stronę niedźwiedzi, stopy procentowe gwałtownie wzrosły, a zmienność stóp wystrzeliła w górę.”

Peter Federico, prezes, dyrektor generalny i dyrektor inwestycyjny AGNC Investment

AGNC: 17% rocznie i 24-procentowa premia za aktywa, które właśnie straciły na wartości

Wyniki za trzeci kwartał, opublikowane 19 października, opowiadają dwie historie. Zysk z różnicy odsetkowej wyniósł 0,37 USD na akcję, a kwartalna dywidenda 0,36 USD. Jednak całkowita strata wyniosła 1,28 USD na akcję, a wartość księgowa rzeczowych aktywów netto spadła o 1,45 USD, czyli o 16,9%, do 7,13 USD. Stopa zwrotu ekonomicznego za kwartał: -12,7%. Akcjonariusz otrzymał 36 centów, a jednocześnie stracił 1,45 dolara na wartości swojego udziału. Dźwignia wzrosła do 7,9x.

A teraz część, której mało kto zauważa. Akcja za 8,84 USD kosztuje o 24% więcej niż wartość księgowa aktywów, które za nią otrzymujesz. Firma aktywnie wykorzystuje tę premię: w trzecim kwartale wyemitowała za pośrednictwem programu ATM 97,6 miliona nowych akcji za 992 miliony USD, czyli około 10,2 USD za sztukę. Nowi inwestorzy zapłacili więc za każdego dolara aktywów więcej niż dolara, co oznacza również, że część kapitału finansującego wypłatę wnieśli nowi akcjonariusze, a nie obligacje hipoteczne.

Od początku roku cena akcji spadła o -17,5%, a dywidenda za 12 miesięcy wynosi 1,44 USD. Na razie jedynie załatała więc lukę po spadku ceny. Nieco pocieszenia przyniosła telekonferencja: według Federico wartość księgowa rzeczowych aktywów netto wzrosła o 3% na dzień 16 października, a spready agencyjnych MBS względem obligacji skarbowych zakończyły okres na poziomie około 135 punktów bazowych, blisko górnej granicy wieloletniego przedziału.

Annaly: wskaźnik wypłaty 196%, który nie oznacza tego, na co wygląda

W przypadku Annaly screener pokazuje wskaźnik wypłaty na poziomie 196%, czyli że firma wypłaca dwa razy więcej, niż zarabia. Liczba ta jest obliczana na podstawie zysku księgowego zgodnego z GAAP, który w przypadku hipotecznych REIT-ów waha się przy każdej wycenie portfela. Za trzeci kwartał Annaly wykazała stratę GAAP w wysokości 1,36 USD na akcję, ale zysk do podziału (EAD) wyniósł 0,80 USD wobec dywidendy 0,75 USD. EAD pokazuje, ile wpłynęło z różnic odsetkowych, a GAAP — ile w międzyczasie wyparowało z wartości aktywów.

Wartość księgowa na akcję spadła z 20,15 do 17,86 USD, czyli o 11,4%, stopa zwrotu ekonomicznego wyniosła -7,6%, a dźwignia ekonomiczna wzrosła z 5,6x do 5,9x. Annaly również pozyskała 757 milionów USD za pośrednictwem programu ATM. Istnieją jednak dwie istotne różnice względem AGNC. Utrata wartości była mniej więcej o połowę mniejsza, ponieważ tylko 55% kapitału ulokowano w agencyjnych MBS, 23% w kredytach mieszkaniowych, a 22% w prawach do obsługi kredytów hipotecznych (MSR), których wartość raczej rośnie, gdy stopy procentowe idą w górę. Cena 18,35 USD jest tylko 3% powyżej wartości księgowej. Kupując Annaly, płacisz mniej więcej dolara i trzy centy za każdego dolara aktywów. W przypadku AGNC — dolara i dwadzieścia cztery centy.

„W międzyczasie Annaly wypracowała zysk do podziału w wysokości 0,80 dolara na akcję, ponownie przewyższając dywidendę z akcji zwykłych, co podkreśla trwałą zdolność naszej platformy do generowania zysków.”

David Finkelstein, dyrektor generalny i współdyrektor inwestycyjny Annaly Capital Management

Omega: jedyna, w której dywidenda jest dodatkiem, a nie zamiennikiem

Omega jest jedyną z trzech firm, która zarobiła w ciągu ostatniego roku także na wzroście ceny: +14,2%, do tego stopa dywidendy 5,8%. Posiada domy opieki w USA i Wielkiej Brytanii, które wynajmuje operatorom na podstawie długoterminowych umów. Umowa najmu nie jest codziennie przeszacowywana jak obligacja hipoteczna, więc wartość aktywów nie waha się wraz z nastrojami na rynku obligacji. Ryzyko tkwi gdzie indziej: w najemcach, ich obłożeniu oraz stawkach wypłacanych im w ramach programu Medicaid.

W drugim kwartale przychody wzrosły o 15,9% do 328 milionów USD, a skorygowany operacyjny przepływ gotówki (AFFO) wyniósł 0,83 USD na akcję wobec dywidendy, którą firma podniosła w sierpniu do 0,68 USD. Podniosła całoroczną prognozę AFFO do 3,22–3,26 USD, mimo że sprzedała aktywa za 563 miliony USD, a nowe inwestycje wyniosły zaledwie 126 milionów. Obłożenie portfela utrzymuje się na poziomie 82,6%, a dyrektor generalny Taylor Pickett określił podczas telekonferencji domy opieki jako odporne i niezawodne aktywa.

Haczyk tkwi w cenie. P/E na poziomie 16,3 jest wprawdzie poniżej średniej z pięciu lat wynoszącej 22,7, ale godziwa cena według Bulios, czyli 38,12 USD, jest o 17,5% niższa od aktualnej ceny, a konsensus analityków na poziomie 49,88 USD daje tylko około 8% potencjału wzrostu. Mało ekscytująca stopa dywidendy 5,8% stanowi dodatek do rosnącej ceny, ale przy wycenie uwzględniającej już znaczną część dobrych wiadomości. Wskaźnik wypłaty 95% zysku netto wygląda na napięty, ale w odniesieniu do AFFO wynosi około 82%.

Co będzie decydujące: trzy daty i dwa sygnały

Najbliższy test nadejdzie szybko:

• 3. 11. 2026 - Omega, trzeci kwartał (prognozowany EPS 0,47 USD). Obserwuj AFFO w porównaniu z dywidendą 0,68 USD oraz obłożenie: jeśli AFFO utrzyma się powyżej 0,80 USD, stopa dywidendy 5,8% będzie miała pokrycie.

• 25. 1. 2027 - AGNC, czwarty kwartał (prognozowany EPS 0,38 USD). Decydująca jest wartość księgowa rzeczowych aktywów netto: stabilizacja powyżej 7 USD oznacza, że dywidenda 0,36 USD wreszcie stanowi dodatek do wartości, a nie jej zamiennik.

• 27. 1. 2027 - Annaly, czwarty kwartał (prognozowany EPS 0,78 USD, termin niepotwierdzony). Obserwuj EAD w porównaniu z dywidendą 0,75 USD oraz dźwignię, która wzrosła już do 5,9x.

W przypadku hipotecznych REIT-ów możliwe są dwa scenariusze. Jeśli spready agencyjnych MBS zawężą się z górnego poziomu przedziału, a zmienność stóp osłabnie, wartość księgowa wzrośnie i dywidenda 16–17% stanie się rzeczywistym dodatkowym zyskiem. Jeśli niepokój na rynku obligacji się utrzyma, wartość księgowa będzie dalej erodować, a dywidenda jedynie spowolni straty. W drugim scenariuszu AGNC jest bardziej narażona: premia 24% ponad wartość księgową może zniknąć nawet przy niezmienionej dywidendzie, więc cena akcji może dalej spadać, choć wypłata się nie zmieni. Annaly z premią zaledwie 3% nie ma takiego poduszki, którą mogłaby stracić.

W przypadku Omegi ryzyko jest odwrotne. Dywidenda jest pokryta, a cena rośnie, ale każdy dolar powyżej wartości godziwej to zakład, że najemcy nadal będą płacić, a obłożenie nie spadnie. Sygnałem zmiany będzie spadek AFFO poniżej dywidendy lub informacja o problemach najemcy. Dopóki do tego nie dojdzie, Omega pozostaje jedyną z trzech firm, w której dywidenda nie łata luki po spadku ceny, lecz stanowi dodatkowy zysk.