Wyceny nieruchomości: czy ARE kryje najlepszą dywidendę w sektorze?
Na początku ubiegłego roku odkupiła 2,2 miliona własnych akcji, średnio po 96,71 dolara. Dziś akcje kosztują 48, firma ma zatwierdzony skup za pół miliarda i nie kupuje nic. Powodu nie znajdziesz w tym, jak tania jest akcja, ale w tym, co firmie kończy się w 2027 roku.
Najważniejsze punkty
Akcja jest około 78 % poniżej maksimum z końca 2021 roku i kosztuje 53 procent wartości księgowej firmy.
Własne akcje ostatnio odkupywała średnio po 96,71 dolara. Dziś kosztują 48 i nie kupuje nic.
Dywidendę obcięła o 45 procent, a w sierpniu pożyczyła miliard za 7,25 % w długu podporządkowanym.
W 2027 roku firmie kończą się umowy na 100,5 miliona dolarów rocznego czynszu i sama liczy się z 12 do 24 miesiącami pustostanów.
Rynek wycenia jej budynki na około 570 dolarów za stopę kwadratową. Budowa laboratorium kosztowała już w 2021 roku co najmniej 975.
Pod koniec 2021 roku Alexandria Real Estate Equities $ARE miała wartość rynkową 35,2 miliarda dolarów. Był to największy publicznie notowany właściciel laboratoriów w Ameryce, akcja kosztowała 223 dolary i inwestorzy płacili za nią niespełna dwudziestodziewięciokrotność rocznego operacyjnego przepływu gotówkowego. Argument był prosty i wówczas niepodważalny: biotechnologia potrzebuje laboratoriów, laboratoriów nie da się zbudować z dnia na dzień, a Alexandria ma ich więcej niż ktokolwiek inny.
W czwartek 13 sierpnia 2026 roku akcje zamknęły się na 48,47 dolara. Wartość rynkowa firmy to około 8,3 miliarda dolarów, czyli o ponad trzy czwarte mniej. Na jedną akcję ten spadek to około 78 procent, bo firma w międzyczasie wyemitowała kolejne akcje. Sam rok 2025 kosztował akcjonariuszy połowę wartości, w tym roku kurs utrzymuje się mniej więcej na poziomie z sylwestra.
A przy tym w biotechnologii dzieje się dokładnie odwrotnie niż można by oczekiwać przy takim wykresie. Kapitał podwyższonego ryzyka wysłał w pierwszym półroczu 2026 do firm biotechnologicznych najwięcej pieniędzy od 2022 roku, na giełdę wróciły oferty publiczne, zatrudnienie w badaniach i rozwoju rośnie najszybciej od połowy 2023 roku. Szef konkurencyjnego Healthpeak Properties $DOC Scott Brinker na sierpniowej konferencji z analitykami powiedział, że wolumen emisji publicznych był najwyższy od drugiego kwartału 2021 roku.
Pieniądze zatem wróciły. Najemcy nie. Wskaźnik pustostanów amerykańskich powierzchni laboratoryjnych i badawczych osiągnął według CBRE w drugim kwartale 23,8 procenta, co jest nowym rekordem, a średni czynsz ofertowy spadł o 8,1 procenta rok do roku. Absorpcja netto, czyli różnica między nowo wynajętymi a zwolnionymi powierzchniami, była drugi kwartał z rzędu ujemna.
Obie te rzeczy są prawdziwe jednocześnie. Pytanie dla każdego, kto dziś rozważa akcje za 48 dolarów, nie brzmi więc, czy biotechnologia się podniosła. To już się stało. Brzmi inaczej: kiedy zacznie to być widoczne w umowach najmu – i czy Alexandria przetrwa w dotychczasowym kształcie wystarczająco długo?