Rynek nieruchomości przeżywa w ostatnich latach ogromny boom, ceny szybują w górę, a posiadanie własnego domu staje się absolutnie nieosiągalne dla dużej liczby, głównie młodych ludzi. Bez dużego kapitału, liczonego w milionach koron, trudno jest zarabiać na nieruchomościach. Na szczęście istnieją fundusze inwestycyjne nieruchomości (REITs) i te trzy firmy, które sprawiają, że inwestowanie w nieruchomości jest łatwiejsze.

Atrakcyjność nieruchomości typu self-storage dla inwestorów

Nieruchomość każdego rodzaju może przynieść niesamowite zyski dla inwestorów, gdy jest dobrze zarządzana. Jednak to, co sprawia, że niektóre segmenty są bardziej atrakcyjne od innych, to stopień trudności w generowaniu tych zwrotów. Jednostki magazynowe Self-storage są prawdopodobnie jedną z łatwiejszych metod, aby uzyskać duże zyski w nieruchomości.

Jednym z powodów jest to, że jednostki self-storage mają tendencję do zatrzymywania klientów w dość przewidywalnym tempie. Według Extra Space Storage$EXRsi, ponad 60% klientów wynajmuje powierzchnię na co najmniej 12 miesięcy. Jest to interesujące, ponieważ w przeciwieństwie do większości branż związanych z nieruchomościami, w których normą są długoterminowe umowy najmu, większość stawek czynszu za wynajem powierzchni magazynowej self-storage jest ustalana na zasadzie miesiąc do miesiąca, co pozwala na wzrost czynszów według stawek rynkowych.

Innym aspektem, który czyni self-storage atrakcyjnym, są niskie koszty operacyjne i rozwojowe w porównaniu z wieloma innymi typami nieruchomości. Life Storage $LSI-0.8%, Extra SpaceStorage $EXRand+2.4% CubeSmart $CUBE+1.3% marże operacyjne netto - przychody minus koszty operacyjne - za cały rok 2020 wyniosły odpowiednio 67%, 71% i 70%.

Podobnie, koszty budowy za stopę kwadratową w przypadku self-storage wahają się od 25 do 75 dolarów. Dla porównania, koszt budowy magazynu dystrybucyjnego wynosi około 215 dolarów za stopę kwadratową. Niskie koszty budowy i jeszcze niższe koszty operacyjne oznaczają, że więcej dochodu wpływa do wyniku finansowego, co jest ważne, ponieważ REIT-y są zobowiązane przez prawo do wypłaty co najmniej 90% dochodu netto swoim inwestorom w formie dywidendy.

Czynniki te sumują się i są głównym czynnikiem, który pomógł wszystkim trzem REIT-om self-storage osiągnąć wiodące na rynku zwroty w ciągu ostatniej dekady.

Wyniki akcji Life Storage, źródło .

Atrakcje Life Storage $LSI-0.8%, Extra Space Storage $EXR+2.4% i CubeSmart $CUBE+1.3%

Self-storage to branża, w której raczej nie można się pomylić, inwestując w nią. Chociaż nie ma gwarancji zysków lub zwrotu z rynku, szanse są dość wysokie. Te trzy REIT-y magazynowe wyróżniają się jako szczególnie dobry wybór na następną dekadę, z kilku powodów.

Firmy przejmujące w rozdrobnionej branży

Według Extra Space Storage $EXR+2.4%, około 45% nieruchomości self-storage w USA to nieruchomości, które można uznać za instytucjonalne i nie są własnością REITs. Daje to wszystkim trzem firmom szerokie pole do znacznego rozwoju ich dotychczasowej działalności.

Co ważniejsze jednak, wszystkie te trzy firmy mają na swoim koncie wiele przejęć, które prowadzą do wzrostu wartości dla akcjonariuszy. CubeSmart $CUBE+1.3% dokonał 2,2 miliarda dolarów w przejęciach w całości należących do firmy i finansowanych przez joint venture, nie wliczając w to oczekującego na przejęcie Storage West o wartości 1,7 miliarda dolarów; Life Storage $LSI-0.8% dokonał 2,1 miliarda dolarów w przejęciach od 2018 roku; a same największe przejęcia Extra Space Storage $EXR+2.4% wyniosły łącznie 3,7 miliarda dolarów.

Nowe modele operacyjne zwiększające zyski

Magazyny self-storage nie są bynajmniej branżą zaawansowaną technologicznie, ale wszystkie trzy firmy były w stanie znacząco zwiększyć swoje zyski, wprowadzając do tej przestrzeni bardzo potrzebną technologię zarządzania nieruchomościami. Firma Life Storage $LSI-0.8% , na przykład, wprowadziła samoobsługowy, bezdotykowy check-in poprzez platformę i aplikację, która pozwala klientom wyszukiwać dostępne lokale w ich okolicy i natychmiast je wynajmować. Extra Space Storage $EXR+2.4% był w stanie wykorzystać podobną technologię do zwiększenia obłożenia niedawno nabytych nieruchomości z 75% do 95% w ostatnim kwartale. Te samoobsługowe, bezkontaktowe modele sprzedaży pomogły również zmniejszyć zapotrzebowanie na personel w obiektach.

Szybko rozwijająca się działalność w zakresie zarządzania stronami trzecimi

Zamiast przejmować na własność nieruchomości i obsługiwać je samodzielnie, firmy te oferują również zarządzanie obiektami dla innych właścicieli w zamian za opłaty za zarządzanie. To sytuacja, w której wygrywają obie strony, ponieważ właściciel obiektu korzysta z lepszych platform technologicznych, które sprawdzają się w zwiększaniu obłożenia, a każdy REIT może znacząco zwiększyć wzrost bez ponoszenia tak dużych nakładów kapitałowych. Dodatkowym atutem jest możliwość wypróbowania obiektów i sprawdzenia, czy warto je nabyć.

Podsumowując

Inwestowanie w REITs, które koncentrują się na self-storage z pewnością nie uczyni Cię bogatym z dnia na dzień. Ale to pozwoli Ci uzyskać firmy o stałym wzroście w długim okresie czasu. Jeśli jesteś cierpliwym inwestorem z jasną strategią i chciałbyś zdywersyfikować swój portfel o ciekawe sektory, te spółki mogą być dla Ciebie dobrym wyborem.

Disclaimer: Autorem tej analizy jest Tyler Crowe, nie jestem profesjonalistą w dziedzinie inwestycji. To nie jest rekomendacja inwestycyjna.