Jan Hatzius jest często znany ze swoich niedźwiedzich prognoz, gdzie odniósł duży sukces prognostyczny przed kryzysem finansowym 2007-2008. Obecnie przynosi nam swoje spojrzenie na rynek nieruchomości, gdzie sprawy nie wyglądają dobrze w najbliższych miesiącach i ogólnie w 2023 roku. Przyglądamy się obawom tego popularnego ekonomisty i rozkładamy na czynniki pierwsze istotne dane, które potwierdzają jego słowa.

Jan Hatzius

Dlaczego Jan Hatzius jest uważany za jednego z najlepszych ekonomistów?

Jan Hatzius jest głównym ekonomistą banku inwestycyjnego Goldman Sachs. Jego niedźwiedzie prognozy przed kryzysem finansowym z lat 2007-2008 sprawiły, że stał się bardzo popularny, a jego poglądy są wysoko cenione. Zresztą potwierdza to fakt, że jest dwukrotnym laureatem nagrody Lawrence'a R. Kleina za najtrafniejszą prognozę gospodarczą USA.

Rynek mieszkaniowy w USA prawdopodobnie wpadł w pierwszą recesję od ponad dekady, a ekonomista Hatzius ostrzega, że inwestorzy powinni przygotować się na to, że spowolnienie może się tu pogłębić. W nocie do klientów przewiduje, że aktywność w sektorze mieszkaniowym gwałtownie zwolni w najbliższych miesiącach, a wzrost cen ostatecznie spadnie do zera w trzecim kwartale przyszłego roku.

"Oczekujemy, że wzrost cen domów zatrzyma się całkowicie i wyniesie średnio 0% w 2023 roku" - powiedział analityk Goldmana kierowany przez Jana Hatziusa. "Podczas gdy jawne spadki krajowych cen domów są możliwe i wydają się całkiem prawdopodobne w niektórych regionach, duże spadki cen domów wydają się mało prawdopodobne".

• Uwagi analityków pojawiają się w czasie, gdy boleśnie wysoka inflacja i rosnące koszty pożyczek zmusiły potencjalnych nabywców domów do wycofania się z wydatków.

Jakie są główne problemy na rynku nieruchomości?

Mówiąc wprost, sprzedaż domów nadal spada, podczas gdy ceny pozostają wysokie, poważnie szkodząc i ograniczając podaż.

Stopy hipoteczne są gwałtowne i regularnie rośnie liczba potencjalnych nabywców, którzy kończą wycofując się z potencjalnej transakcji. W efekcie sprzedaż spada do najniższego poziomu od dwóch lat, co ogranicza budowę nowych domów, a to napędza wysokie ceny.

Głównym problemem może być trwałe zmniejszenie przystępności cenowej

Jednak trwałe zmniejszenie przystępności cenowej i spadek intencji zakupu może doprowadzić do dalszego osłabienia sprzedaży domów, powodując spadek cen w skali całego kraju - napisał Hatzius w nocie.

"Wyższe stopy hipoteczne i zmniejszona przystępność nie są jedynym hamulcem dla mieszkalnictwa" - powiedział. "Sprzedaż istniejących domów i pozwolenia na budowę spadły w tym roku ostrzej w regionach, w których najbardziej wzrosły wcześniej w czasie pandemii, co sugeruje, że ostatnie spadki odzwierciedlały również częściowy odwrót w związanym z pandemią wsparciu dla popytu mieszkaniowego."

W sumie Goldmanowie prognozują ostre spadki sprzedaży nowych domów (spadek o 22%), istniejących domów (spadek o 17%) i PKB mieszkalnictwa (spadek o 8,9%) w tym roku. Prognozują również dalsze spadki w 2023 r., w tym kolejny spadek PKB mieszkalnictwa o 9,2% w przyszłym roku.

Zaufanie wśród budowniczych na amerykańskim rynku mieszkaniowym spadło bardziej niż oczekiwano w sierpniu do najniższego poziomu od początku pandemii COVID-19, ponieważ boleśnie wysoka inflacja i rosnące koszty pożyczek zmusiły potencjalnych nabywców do wycofania się.

Indeks rynku mieszkaniowego dostarcza kolejnego sygnału ostrzegawczego

Indeks rynku mieszkaniowego NAHB w USA

Indeks rynku mieszkaniowego National Association of Home Builders, który mierzy puls rynku mieszkaniowego, spadł ósmy miesiąc z rzędu do 49, oznaczając najgorszy odcinek dla rynku mieszkaniowego od czasu kryzysu finansowego w 2008 roku.

Każda liczba powyżej 50 jest uważana za pozytywną - wskaźnik nie wszedł na terytorium negatywne od krótkiego, ale gwałtownego spadku w maju 2020 r. Jak widać, obecny odczyt wynosi 49, co wskazuje na pewne kłopoty.

Indeks jest znacznie niższy niż rok temu, kiedy wynosił 80. Jednak wartość ta osiągnęła szczyt na 35-letnim poziomie 90 w listopadzie 2020 r., wspierana przez rekordowo niskie stopy procentowe w tym samym czasie.

"Zacieśniona polityka monetarna Rezerwy Federalnej i utrzymujące się wyższe koszty budowy spowodowały recesję w budownictwie mieszkaniowym" - powiedział główny ekonomista NAHB Robert Dietz.

• Oczekiwano, że odczyt 55 zostanie osiągnięty w sierpniu, co się nie zmaterializowało.

Dla przypomnienia, jeden składnik indeksu, mierzący bieżącą sprzedaż domów jednorodzinnych, załamał się do 57 z 64. Wskaźnik oczekiwań co do sprzedaży domów jednorodzinnych w ciągu najbliższych sześciu miesięcy również spadł do 47 z 50, natomiast indeks potencjalnego ruchu zakupowego spadł o pięć punktów do 37 - głęboko w negatywnym terytorium.

Wrażliwy na stopy procentowe rynek mieszkaniowy zaczął się w ostatnich miesiącach wyraźnie ochładzać, ponieważ Fed dąży do zacieśniania polityki w najszybszym od trzech dekad tempie. Politycy zatwierdzili już podwyżki stóp o 75 punktów bazowych zarówno w czerwcu, jak i w lipcu.

Gwałtownie rosnące koszty mieszkań prawdopodobnie nadal będą napędzać gwałtowny wzrost inflacji w tym roku, zaostrzając kryzys polityczny prezydenta Bidena i tworząc nowe wyzwania dla Rezerwy Federalnej, która próbuje schłodzić ceny bez pogrążania gospodarki w recesji.

Rosnące czynsze są niepokojącym zjawiskiem, ponieważ wyższe koszty mieszkaniowe najbardziej bezpośrednio i dotkliwie wpływają na budżety gospodarstw domowych. Inny punkt danych, który mierzy, ile właściciele domów zapłaciliby w równoważnym czynszu, gdyby nie kupili swojego domu, również podskoczył o 0,7% w czerwcu w stosunku do poprzedniego miesiąca.

"Widzimy recesję w budownictwie mieszkaniowym pod względem spadku sprzedaży domów i budowy domów" - powiedział niedawno Lawrence Yun, główny ekonomista National Association of Realtors.

Pojawia się to w momencie, gdy konsumenci muszą zmierzyć się z wyższym oprocentowaniem kredytów hipotecznych, które gwałtownie wzrosło w pierwszej połowie roku, gdy Fed zaczął podnosić stopy, ale w ostatnich tygodniach uległo ochłodzeniu w związku z rosnącymi obawami o stan amerykańskiej gospodarki i groźbą zbliżającej się recesji. Jednak stopy ponownie wzrosły w zeszłym tygodniu po tym, jak przewodniczący Fed Jerome Powell wygłosił przemówienie, w którym obiecał walczyć z inflacją "energicznie", bez względu na potencjalne skutki gospodarcze.

Wniosek

Szereg nowych danych ekonomicznych opublikowanych na początku tego miesiąca pokazuje, że sektor zaczyna znacząco zwalniać: sentyment homebuilderów w sektorze spadł do najniższego poziomu od dwóch lat, kupujący wycofują się z rynku, ponieważ anulują sprzedaż domów w najszybszym tempie od 2020 roku, a budowniczowie ponownie oceniają budowę, a w niektórych przypadkach ją wstrzymują. Oczywiście nie jestem ekspertem od rynku nieruchomości, więc moja opinia jest z perspektywy laika, który widzi serię pogorszenia, malejące zainteresowanie zakupem domu i brak stopniowego spadku cen, które zdaniem ekspertów rozciągną się na długo przed 2023 r. Myślę, że to może być problem, który będzie nas nękał przez jakiś czas, ale naprawdę nie mogę w tym momencie powiedzieć, czy konsekwencje będą tak katastrofalne, jak wspominają niektóre osoby.

Jakie jest Twoje zdanie na ten temat? 🤔

Należy pamiętać, że nie jest to porada finansowa. Każda inwestycja musi przejść przez dokładną analizę.