Te 4 REIT-y płacą do 8,3% rocznie, a rynek trzyma je blisko rocznych minimów. To prezent czy pułapka?
Właściciele nieruchomości kasyn w Las Vegas, multipleksów i sklepów płacą od 6 do 8,3% rocznie, a cała czwórka w tym roku podniosła dywidendę. Amerykańskie obligacje skarbowe przynoszą 5,15%. Największy najemca jednej z tych firm jest właśnie na sprzedaż wraz z długiem w wysokości 11,9 miliarda dolarów.
Najważniejsze punkty
Amerykańskie obligacje skarbowe przynoszą dziś 5,15% rocznie, cztery spółki nieruchomościowe oferują od 6 do 8,3%, a rynek trzyma ich akcje blisko minimów.
Najemca, który odpowiada za 38% przychodów jednej z nich, jest na sprzedaż wraz z długiem w wysokości 11,9 miliarda dolarów.
Inna z tych firm finansuje budowę kasyna za 940 milionów dla najemcy, który w swoim sprawozdaniu sam wyraża wątpliwości co do kontynuacji działalności.
Zysk księgowy jednej spółki spadł o 56%, a mimo to zarząd ogłosił pierwszy w historii skup akcji za 2 miliardy dolarów.
Różnica między prezentem a pułapką w przypadku tych czterech akcji kryje się w jednej kolumnie tabeli.
Państwo płaci 5%, te firmy 8%. Różnica to cena strachu
Rentowność amerykańskich obligacji dziesięcioletnich jest najwyższa od ponad roku. W piątek 13 listopada zamknęła się na poziomie 5,15%, o cały punkt procentowy wyżej niż rok wcześniej, a rynek niemal na pewno oczekuje podwyżki stóp Fedu w grudniu. Każda akcja dywidendowa konkuruje teraz z papierem, który nie może zbankrutować.
Czterej właściciele nieruchomości kasyn, kin i sklepów płacą od 6 do 8,3% rocznie. Wszyscy w tym roku podnieśli dywidendę i wszyscy informują o rekordowych czynszach. Mimo to trzy z tych spółek są 18-21% poniżej rocznego maksimum, a rynek wycenia je tak, jakby ich najemcy przestawali płacić.
Spółka | Cena | Od rocznego maksimum | Stopa dywidendy | Premia ponad rentowność obligacji |
|---|---|---|---|---|
VICI Properties | 25,01 USD | -18,0 % | 7,4 % | 2,2 p.p. |
Gaming and Leisure Properties | 39,34 USD | -21,2 % | 8,3 % | 3,2 p.p. |
EPR Properties | 60,15 USD | -7,4 % | 6,2 % | 1,0 p.p. |
National Retail Properties | 41,18 USD | -17,6 % | 6,0 % | 0,9 p.p. |
Ostatnia kolumna jest kluczem do całego artykułu. Premia ponad rentowność obligacji skarbowych to cena, jakiej rynek żąda za ryzyko, że najemca kiedyś nie zapłaci. W przypadku kin i sklepów wynosi niecały punkt procentowy, czyli rynek karze je tylko za drogi pieniądz. U dwóch właścicieli kasyn jest dwa, a nawet trzy razy wyższa, a źródłem obaw jest konkretny najemca z imienia i nazwiska.
VICI: największy najemca jest na sprzedaż wraz z długami
VICI Properties $VICI posiada grunty, na których stoją Caesars Palace, MGM Grand czy Venetian w Las Vegas. W ciągu roku akcje spadły o 17,6%, podczas gdy indeks S&P 500 zyskał 12,3%. We wrześniu spółka podniosła dywidendę po raz dziewiąty z rzędu, do 0,46 USD kwartalnie, co przy cenie 25,01 USD daje 7,4% rocznie. Podniosła prognozę całorocznej gotówki z najmu (AFFO) do 2,47-2,48 USD na akcję, z czego dywidenda pochłonie zaledwie około 74%.
Źródłem obaw jest Caesars Entertainment. Odpowiada za 38% czynszów VICI i od maja jest na sprzedaż: miliarder Tilman Fertitta kupuje spółkę za 17,6 miliarda USD, z czego 11,9 miliarda stanowi przejęty dług. We wrześniu amerykańska Federalna Komisja Handlu (FTC) zażądała dodatkowych dokumentów, a nikt nie wie, co nowy właściciel zrobi z regionalną umową najmu, która obowiązuje aż do 2055 roku.
W trzecim kwartale VICI utworzyło odpisy aktualizujące w wysokości 458 milionów USD, z czego ponad 300 milionów dotyczyło właśnie umowy z Caesars, a zysk księgowy na akcję spadł z 0,71 do 0,31 USD, czyli o 56%. To pozycja niegotówkowa, czynsz nadal wpływa w pełnej wysokości. Zarząd odpowiedział pierwszym w historii spółki skupem akcji o wartości do 2 miliardów USD. Wskaźnik P/E na poziomie 11,6 jest znacznie niższy od pięcioletniej średniej 15,5, a konsensus analityków wynoszący 28,40 USD jest o 14% wyższy od ceny.
„Choć jestem bardzo dumny z pracy, jaką zespół VICI wykonał w trzecim kwartale 2026 roku, aby podnieść jakość i rentowność naszego portfela, jako współakcjonariusz VICI jestem rozczarowany zmianą ceny akcji w tym kwartale i od początku roku.”
Edward Pitoniak, dyrektor generalny VICI Properties
GLPI: najemca, który w swoich sprawozdaniach sam wyraża wątpliwości
Gaming and Leisure Properties $GLPI wynajmuje regionalne kasyna poza Las Vegas. Kwartalna dywidenda w wysokości 0,82 USD oznacza 3,28 USD rocznie, a przy cenie 39,34 USD stopę zwrotu 8,3%, najwyższą w tej czwórce. Pod koniec września, gdy cena spadła do najniższego poziomu od trzech lat, sama spółka wyliczała stopę zwrotu na 8,6%. Rok wcześniej ta sama akcja przynosiła 6,7%, a w połowie roku 7,4%: stopa dywidendy rosła głównie dlatego, że spadała cena.
Tymczasem działalność niczego nie hamuje. AFFO wzrosło w trzecim kwartale o 10,5%, prognoza całoroczna wynosi 4,11-4,12 USD na akcję, a dywidenda pochłania z tego około 80%. Cena jest 21% poniżej maksimum z innego powodu: najemca Bally's, który odpowiada za około jedną piątą wpływów gotówkowych GLPI, dodał do swojego sprawozdania ostrzeżenie, że ma wątpliwości co do kontynuacji działalności. Jednocześnie GLPI finansuje mu budowę kasyna w Chicago. Z zobowiązanej kwoty 940 milionów USD przekazało już 641 milionów, a otwarcie jest planowane na pierwszą połowę 2027 roku.
Zarząd poinformował podczas telekonferencji, że czynsze z nieruchomości Bally's są pokryte około dwukrotnie i że ma w zanadrzu innych zainteresowanych projektem w Chicago.
„Chciałbym zauważyć, że mimo zmienności na rynkach długu i akcji działalność naszych najemców i nasza firma pozostają stabilne, co potwierdza wzrost AFFO, który w trzecim kwartale ponownie przekroczył 10%.”
Peter Carlino, prezes zarządu i dyrektor generalny Gaming and Leisure Properties
Kina i sklepy: dwie spółki, w przypadku których strach nie ma konkretnego źródła
EPR Properties $EPR to wyjątek w tej grupie. Wynajmuje multipleksy, ośrodki narciarskie i parki rozrywki, a w ciągu roku jej akcje zyskały 17,3%, pozostając zaledwie 7% poniżej maksimum. Spółka podniosła miesięczną dywidendę do 0,31 USD, czyli 3,72 USD rocznie (+5,1%), co daje stopę zwrotu 6,2%. Pomagają jej kina: od początku roku wpływy z amerykańskich kin są o jedną piątą wyższe niż rok wcześniej i najwyższe od 2019 roku. Sieci AMC i Regal odpowiadają za 24% przychodów EPR, więc spółka stawia na repertuar filmowy. Cena jest jednak już wyższa od wartości godziwej Bulios wynoszącej 54,59 USD, a dobry rok dla kin może się nie powtórzyć.
„Wskaźnik pokrycia czynszów w naszym portfelu nieznacznie wzrósł w ciągu kwartału do 2,1 raza. Cieszy nas również to, że przychody kin są znacznie wyższe niż rok wcześniej.”
Greg Silvers, prezes zarządu i dyrektor generalny EPR Properties
National Retail Properties $NNN to najnudniejsza i najspokojniejsza spółka z tej czwórki. Posiada 3 774 sklepy, sklepy convenience i restauracje, z obłożeniem na poziomie 99% i bez dominującego najemcy. Kwartalna dywidenda w wysokości 0,62 USD (2,48 USD rocznie, stopa zwrotu 6,0%) rośnie 37. rok z rzędu i pochłania tylko 68% gotówki z najmu. Wskaźnik wypłaty dywidendy na poziomie 119% zysku księgowego wygląda przerażająco, ale to typowe zniekształcenie w funduszach nieruchomościowych, które księgowo amortyzują budynki, choć nie tracą one na wartości.
Mimo to akcje są 18% poniżej czerwcowego maksimum 50 USD, a od lata straciły 10,8%. Powód jest wyłącznie związany ze stopami procentowymi: w grudniu NNN refinansuje obligacje o wartości 350 milionów USD, a nowy dług będzie ją kosztował około 5,5% zamiast dotychczasowych niespełna 4%. Każda podwyżka stóp uszczupla jej marżę, a nie czynsze.
Co zdecyduje, która stopa zwrotu była prezentem, a która pułapką
We wszystkich czterech spółkach gotówka z najmu pokrywa dywidendę z zapasem. Różnica tkwi w tym, za co rynek pobiera premię ponad rentowność obligacji skarbowych. W przypadku EPR i NNN jest to niespełna punkt procentowy i cena drogiego pieniądza. W przypadku VICI i GLPI są to 2-3 punkty i cena ryzyka związanego z jednym konkretnym najemcą.
Sygnały, po których można to rozpoznać:
10 grudnia, posiedzenie Fedu: rynek oczekuje podwyżki stóp. Dopóki rentowność obligacji dziesięcioletnich utrzymuje się powyżej 5%, ceny akcji wszystkich czterech spółek będą pod presją, niezależnie od najemców
Caesars i Fertitta: decyzja FTC i regulatorów rynku gier, zamknięcie transakcji do 26 czerwca 2027 roku. Każda wzmianka VICI o zmianie regionalnej umowy najmu będzie sygnałem, że 38% czynszów podlega ponownej wycenie
Bally's: kolejne sprawozdania z ostrzeżeniem o kontynuacji działalności i otwarcie obiektu w Chicago w pierwszej połowie 2027 roku. Opóźnienie pozostawiłoby GLPI z niedokończonym budynkiem, a 8,3% przestałoby być nagrodą i stałoby się ostrzeżeniem
Kina i stopy procentowe: repertuar filmowy na 2027 rok w przypadku EPR i koszt grudniowego refinansowania w przypadku NNN
Wyniki pojawią się w lutym: NNN 10 lutego, GLPI 18 lutego, VICI i EPR 24 lutego 2027 roku. Do tego czasu ceny akcji wszystkich czterech spółek będzie kształtować rentowność obligacji skarbowych. W przypadku kin i sklepów to cała historia. W przypadku kasyn dopiero jej pierwsza połowa.
