Właściciel Las Vegas na dnie: dywidenda 6,7% za darmo czy pułapka imieniem Caesars?

Niewiele akcji w indeksie S&P 500 oferuje tak dziwną kombinację jak VICI Properties $VICI . Firma jest właścicielem Caesars Palace, MGM Grand i Venetian Resort, czyli trzech najbardziej kultowych adresów przy Las Vegas Strip. Jej nieruchomości są wynajęte na dziesiątki lat do przodu, obłożenie od powstania firmy w 2017 roku wynosi równe 100%, a czynsz wpływa na konto nawet w recesji, co pokazała pandemia, gdy VICI jako jeden z nielicznych REIT-ów zebrał każdy dolar czynszu. Przychody i operacyjne przepływy pieniężne rosną dziewiąty rok z rzędu, a zarząd w kwietniu tego roku podniósł całoroczną prognozę.

A jednak akcje w połowie lipca 2026 roku sprzedawane są po 26,87 dolara, tylko nieznacznie powyżej 52-tygodniowego minimum 25,82 dolara. Od maksimum 34,01 dolara, na które wspięły się jesienią zeszłego roku, tracą około 21%, w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy są niżej o około jedną piątą. Stopa dywidendy wzrosła tym samym do 6,7%, wykazywany P/E spadł do około 9, a forwardowy mnożnik operacyjnych przepływów pieniężnych poniżej 11. Na papierze VICI wygląda na podręcznikową okazję value.

Jednak rynki rzadko rozdają siedmioprocentowe stopy za darmo. Za wyprzedażą stoją dwa powody. Pierwszym jest samo Las Vegas: liczba odwiedzających miasto w zeszłym roku spadła o 7,5% do 38,5 miliona osób, najmniej od 2021 roku, a słabsze dane utrzymują się również w tym roku. Drugim jest konkretna nazwa: Caesars Entertainment $CZR i jego regionalne kasyna, które płacą VICI ponad 740 milionów dolarów rocznie czynszu. Analitycy Wells Fargo, Evercore ISI, Morgan Stanley czy Scotiabank w ostatnich miesiącach jeden po drugim obniżali rekomendacje lub ceny docelowe, podając podobny argument: regionalny hazard w USA stagnuje, przepływ operacyjny kasyn Caesars pokrywa czynsz zaledwie z minimalnym marginesem, a VICI być może będzie musiało w końcu ulżyć swojemu największemu najemcy.

Starcie jest wyjątkowo czyste. Z jednej strony studolarowy banknot w postaci umownie zabezpieczonych, indeksowanych inflacją czynszów na ćwierć wieku do przodu. Z drugiej strony ryzyko, że najważniejszy najemca po prostu nie dosięgnie części tego banknotu. Czym więc VICI jest dzisiaj: przeoczonym motorem dywidend za dziewięć rocznych zysków, czy pułapką wartości, w którą trafił rynek?