Ta spółka nie jest jak tradycyjny REIT. Jest właścicielem wysokiej jakości budynków biurowych na rynkach Sun Belt, na które obecnie jest coraz większe zapotrzebowanie. W efekcie ma lepszą przyszłość niż inne REIT-y biurowe.

Ta akcja nieruchomościowa znajduje się na przecięciu dwóch kluczowych trendów.

Pandemia rzuciła chmurę na przyszłość biurowców. Odbiło się to mocno na funduszach inwestycyjnych (REIT) skupionych na posiadaniu budynków biurowych. Podczas gdy ogólny popyt na powierzchnię biurową pozostaje niepewny, popyt na wysokiej jakości powierzchnie biurowe w regionie Sun Belt nasilił się w ostatnich latach. Skorzystał na tym skoncentrowany na Sun Belt biurowy REIT Cousins Properties $CUZ-0.2%. Została ona jednak uwikłana w wyprzedaż w sektorze, przez co jej akcje spadły w tym roku o ponad 25%.

Ukierunkowanie na właściwe miejsca

Podczas telekonferencji firmy Cousins dotyczącej pierwszego kwartału, dyrektor generalny Colin Connolly podzielił się kluczowymi punktami, które pokazują dwa zauważalne, rozbieżne trendy w sektorze biurowym. Po pierwsze, prezes wskazał, że "Sun Belt stanowi jedynie 26% krajowych zasobów biurowych, a mimo to odpowiada za 58% nowych umów najmu na rynku w 2021 roku." Innymi słowy, choć Pas Słońca stanowi zaledwie jedną czwartą powierzchni biurowej w kraju, to ponad połowa ubiegłorocznej aktywności leasingowej przypadła na ten region. Wskaźnik ten świadczy o silnym popycie na powierzchnie biurowe w tej części kraju.

Na popyt na powierzchnię biurową w głównych południowych obszarach metropolitalnych wpływa kilka czynników. Ważnym czynnikiem są trendy migracyjne. Firmy przenoszą się i rozwijają na całym Południu z powodu niższych podatków, lepszego środowiska biznesowego i wzrostu gospodarczego w regionie. Jednocześnie coraz więcej osób przenosi się z droższych miast na wybrzeżu do cieplejszych i tańszych miast na południu, dając pracodawcom dostęp do wysokiej jakości siły roboczej.

Kolejnym istotnym trendem biurowym, na który Connolly wskazał w rozmowie telefonicznej, jest fakt, że firmy coraz częściej preferują nowsze budynki biurowe klasy A. CEO powiedział: "W ciągu ostatnich kilku kwartałów budynki wybudowane od 2015 roku odpowiadały za 62 mln stóp kwadratowych absorpcji netto w skali całego kraju. Z drugiej strony, budynki wybudowane przed 2000 r. stanowiły ujemną absorpcję netto w wysokości ponad 100 mln stóp kwadratowych."

Najemcy biurowi porzucają starsze budynki na rzecz nowszych, ponieważ zazwyczaj mają one lepsze układy, więcej udogodnień i ulepszone systemy filtracji powietrza - wszystkie te cechy są pożądane przez pracowników biurowych. Connolly zauważył, że:

Kultura, współpraca, mentorstwo, relacje i zaufanie - wszystko to cierpi w permanentnie zdalnym środowisku. Aby przyciągnąć swoje zespoły do osobistych spotkań, więcej firm przenosi się do ekscytujących przestrzeni i wysoce dynamicznych lokalizacji. Celem jest zaoferowanie bardziej angażującego codziennego doświadczenia niż komfort stołu w jadalni.

To sprawia, że firmy skupiają się na wynajmowaniu powierzchni w budynkach wyższej jakości, aby przyciągnąć swoich pracowników z powrotem do biura.

Skrzyżowanie tych trendów biurowych

FirmaCousins Properties spędziła kilka lat na gromadzeniu portfela trofealnych budynków biurowych w regionie Sun Belt. W związku z tym zaczyna wykorzystywać rosnący popyt na wysokiej jakości powierzchnie biurowe w regionie. Na przykład w pierwszym kwartale firma podpisała umowy najmu na 324 000 stóp kwadratowych, przy czym stawki najmu drugiej generacji były o 15,4% wyższe od wygasających umów najmu na tę samą powierzchnię . Ogólnie rzecz biorąc, czynsze z nowych umów są o 9% wyższe od poziomów sprzed pandemii i o 25% wyższe od średniej krajowej dla powierzchni biurowej klasy A, co naprawdę świadczy o dobrym osądzie firmy w połączeniu z wysokiej jakości środowiskiem biurowym, co pozwoliło na zwiększenie stawek, jak również zysków.

Tymczasem rosnący popyt na powierzchnie biurowe w regionie Sun Belt pozwolił REIT-owi na budowę nowych nieruchomości biurowych. Firma buduje ponad 1,5 mln stóp kwadratowych powierzchni w trzech projektach w głównych metropoliach Sun Belt i wynajęła już ponad 90% powierzchni w dwóch budynkach. To z kolei dowodzi, że istnieje realne zapotrzebowanie klientów na ich przestrzeń.

PonadtoCousins dysponuje dużym bankiem ziemi, który w przyszłości pozwoli na realizację do 5,1 mln stóp kwadratowych dodatkowego nowego zagospodarowania. To ustawia go na ciągły wzrost, gdy więcej firm rozwija się i przenosi do regionu Sun Belt. Dzięki temu ma lepszą przyszłość niż większość biurowych REIT-ów.

Nie ma wątpliwości, że biura ewoluują. Firmy coraz częściej preferują budynki wyższej jakości zlokalizowane w głównych metropoliach regionu Sun Belt, co odgrywa bezpośrednią rolę w strategii Cousins Properties. I tak możemy ocenić, że ta spółka jest dobrze pozycjonowana do wzrostu i długoterminowego zwiększania wartości. Potraktuj to jednak tylko jako analizę ciekawej spółki RIET, a nie jako poradę inwestycyjną.