W samym sercu południowej Kalifornii, gdzie spotykają się szybki rozwój e-commerce i wysoka gęstość zaludnienia, znajduje się interesująca spółka dywidendowa. Firma ta, specjalizująca się w nabywaniu i zarządzaniu nieruchomościami przemysłowymi, zbudowała silną pozycję na rynku, na którym konkurencja jest duża, ale możliwości są jeszcze większe.

Z portfelem ponad 420 nieruchomości i kapitalizacją rynkową wynoszącą około 11 mld USD, spółka ta stale rośnie. Oferuje stopę dywidendy na poziomie 3,3%, co jest atrakcyjne dla inwestorów, zwłaszcza biorąc pod uwagę długą historię regularnych podwyżek dywidendy. Pomimo obecnych wyzwań, takich jak niewielki wzrost pustostanów, spółka była w stanie utrzymać wysokie obłożenie i znacznie zwiększyć czynsze. Co więcej, niedawno przedstawiła plan dalszego rozwoju.

Prezentacja spółki

Rexford Industrial Realty, Inc. $REXR to firma z siedzibą w Los Angeles, która specjalizuje się w nabywaniu, posiadaniu i zarządzaniu nieruchomościami przemysłowymi w południowej Kalifornii. Firma koncentruje się na jednym z największych i najbardziej dynamicznych rynków przemysłowych w USA, co czyni ją kluczowym graczem w tym segmencie.

Założona w 2001 roku firma koncentruje się na nabywaniu i rozwoju nieruchomości przemysłowych, w tym centrów magazynowych i dystrybucyjnych, zlokalizowanych głównie w obszarze metropolitalnym Los Angeles, w regionie Inland Empire. Strategia ta uczyniła Rexford Industrial jednym z najbardziej znaczących właścicieli i operatorów nieruchomości przemysłowych w południowej Kalifornii.

Rexford Industrial odróżnia się od swoich konkurentów zdolnością do identyfikowania i wykorzystywania możliwości na rynku nieruchomości przemysłowych, zarówno poprzez bezpośrednie przejęcia, jak i przebudowę istniejących nieruchomości. Takie podejście pozwala jej tworzyć wartość dla akcjonariuszy poprzez zwiększanie czynszów i optymalizację wykorzystania posiadanych aktywów.

Jednym z kluczowych czynników sukcesu Rexford Industrial jest dogłębna znajomość lokalnego rynku i zdolność do szybkiego reagowania na zmiany popytu na powierzchnie przemysłowe. Rynek kalifornijski, szczególnie w rejonie Los Angeles, charakteryzuje się wysoką gęstością zaludnienia i silnym wzrostem handlu elektronicznego, co zwiększa zapotrzebowanie na centra magazynowe i logistyczne. Rexford Industrial w pełni wykorzystuje tę sytuację i stale poszerza swoje portfolio, które do tej pory liczy setki nieruchomości.

Obecnie posiada w swoim portfolio ponad 420 nieruchomości, obejmujących około 720 budynków i obsługuje około 1600 najemców. Z kapitalizacją rynkową wynoszącą około 11 mld USD jest jednym z większych graczy w segmencie REIT-ów przemysłowych.

Według wielu analityków Rexford Industrial jest atrakcyjną okazją inwestycyjną dla osób poszukujących stabilnego dochodu z dywidendy i długoterminowego potencjału wzrostu. Spółka oferuje obecnie stopę dywidendy na poziomie 3,3%, co stanowi ponad dwukrotność średniej stopy dywidendy indeksu S&P 500. W ciągu ostatniej dekady Rexford regularnie zwiększał swoją dywidendę o ponad 10% rocznie, co jest imponującym wynikiem dla każdego funduszu inwestycyjnego w nieruchomości (Pomimo dobrych wyników operacyjnych akcje spółki pozostają jednak 35% poniżej maksimum z 2022 r., co może stanowić interesującą okazję do zakupu).

Jednym z głównych wyróżników Rexford na tle innych REIT-ów przemysłowych jest koncentracja geograficzna w południowej Kalifornii. Region ten jest nie tylko największym rynkiem przemysłowym w Stanach Zjednoczonych, ale gdyby był samodzielną gospodarką, stałby się czwartym co do wielkości rynkiem przemysłowym na świecie. Południowa Kalifornia szczyci się również najniższym wskaźnikiem pustostanów przemysłowych w całym kraju, co czyni ją niezwykle atrakcyjnym obszarem do prowadzenia działalności.

Chociaż wskaźniki pustostanów ostatnio rosną, w Południowej Kalifornii wzrosły ponad dwukrotnie do prawie 4% od najniższego poziomu w 2023 roku, Pomimo tych wyzwań Rexford zdołał utrzymać wysoki wskaźnik obłożenia swojego portfela na poziomie 96,9% (Q2). Ponadto firma odnotowała imponujący wzrost czynszów o 67% dla umów najmu, które zostały odnowione w II kwartale, co pokazuje, że popyt na ich nieruchomości pozostaje silny.

Wyniki te doprowadziły do wzrostu FFO na akcję o 11% z roku na rok w drugim kwartale. Wzrost ten prawdopodobnie będzie kontynuowany, ponieważ Rexford nie tylko planuje modernizację swoich nieruchomości, co pozwoli mu pobierać wyższe czynsze, ale także uwzględnił podwyżki czynszów w istniejących umowach najmu.

Dywidenda

Rexford wypłaca obecnie kwartalną dywidendę w wysokości 0,4175 USD na akcję, co daje roczną dywidendę w wysokości 1,67 USD na akcję i daje stopę zwrotu w wysokości około 3,3% w momencie pisania tego tekstu.

Oprócz wysokiej stopy zwrotu, Rexford jest gwiazdą w obszarze wzrostu dywidend. Spółka zwiększała swoją roczną wypłatę dywidendy przez 10 kolejnych lat, a jej lutowy wzrost o 10% sprawił, że w 2024 r. będzie to 11. rok wzrostów z rzędu.

Podstawa wzrostu spółki Rexford

Rexford uważa, że do 2026 r. może zwiększyć swój dochód operacyjny netto (NOI) o 240 mln USD lub więcej. Oznaczałoby to ogromny wzrost o 42% w stosunku do wskaźnika NOI z czwartego kwartału 2023 roku.

Na przykład kierownictwo spodziewa się uzyskać 95 mln USD z przebudowy istniejących nieruchomości. Zasadniczo chodzi o przejęcie starszych aktywów i ich modernizację, aby REIT mógł pobierać wyższe czynsze. Kolejne około 95 mln USD ma pochodzić z istniejących umów najmu, które zostaną przekształcone w wyższe czynsze po wygaśnięciu starych umów. Nie jest to jakaś fantazyjna prognoza - w czwartym kwartale 2023 r. Rexford był w stanie podpisać nowe umowy najmu z czynszami o 77% wyższymi niż wygasające umowy.

Będą to dwa największe czynniki wzrostu NOI w ciągu najbliższych trzech lat, ale nie jedyne. Kolejne 40 mln USD będzie pochodzić z podwyżek czynszów zapisanych w istniejących umowach najmu. Z kolei 10 mln USD będzie pochodzić z niedawnych przejęć.

Jest to jednak trochę dzika karta, ponieważ Rexford zawsze szuka możliwości przejęcia. Kwota 10 mln USD jest związana z tym, co już kupił, a jeśli REIT kupi więcej nieruchomości, może nastąpić znaczny wzrost.

Najważniejszą kwestią nie są jednak możliwości związane z przyszłymi przejęciami. Tych nie da się przewidzieć. Naprawdę atrakcyjną częścią tezy inwestycyjnej Rexford jest to, że wszystko, co jest potrzebne do wspierania możliwości wzrostu NOI, o których tutaj mowa, znajduje się już w portfelu i czeka na wykorzystanie.

Jak wyglądał ostatni kwartał spółki?

Spółka osiągnęła dochód netto w wysokości 79,8 mln USD, czyli 0,37 USD na akcję rozwodnioną, w porównaniu do 51,6 mln USD, czyli 0,26 USD na akcję, rok wcześniej. Podstawowy FFO (środki z działalności operacyjnej) wzrósł do 129,6 mln USD, o 19,5% w porównaniu z poprzednim rokiem, przy 0,60 USD na akcję, co oznacza wzrost o 11,1%. Dochód operacyjny netto portfela (NOI) wyniósł 181,1 mln USD, co oznacza wzrost o 20,9% z roku na rok. Stawki czynszu wzrosły o 67,7% w ujęciu GAAP i o 49,0% w ujęciu gotówkowym.

Średnie obłożenie portfela firmy wyniosło 96,9%. W II kwartale 2024 r. firma sfinalizowała trzy przejęcia o łącznej wartości 169,5 mln USD i sprzedała cztery nieruchomości za 37 mln USD. Do połowy 2024 r. inwestycje firmy wyniosły łącznie 1,3 mld USD. Firma rozpoczęła również wynajem i stabilizację projektów o wartości 54,3 mln USD.

Pod koniec II kwartału firma miała 125,7 mln USD w gotówce i 995 mln USD w ramach kredytu odnawialnego. Całkowite zadłużenie spółki wyniosło 3,4 mld USD przy średniej stopie procentowej na poziomie 3,8%. Zarząd zatwierdził również wypłatę dywidendy w wysokości 0,4175 USD na akcję za III kwartał 2024 roku.

Firma zaktualizowała swoje prognozy na 2024 r., Oczekując, że podstawowe FFO wzrośnie do 2,32-2,34 USD na akcję, a NOI portfela wzrośnie między 4,25% a 5,25%. Wyniki te wskazują na dobre wyniki firmy i dalszy wzrost atrakcyjnych możliwości inwestycyjnych w południowej Kalifornii.

Kluczowe wskaźniki

ROE i ROA: Rexford Industrial osiąga ROE (zwrot z kapitału własnego) na poziomie 3,50% i ROA (zwrot z aktywów) na poziomie 1,82%, oba wskaźniki są wyższe niż średnia sektora wskazująca na niższe zwroty. Te wyższe wartości sugerują, że firma jest bardziej wydajna w generowaniu zwrotów z kapitału własnego i aktywów w porównaniu do przeciętnego REIT.

Stosunek zadłużenia do kapitału własnego: Stosunek zadłużenia do kapitału własnego (Debt/Equity) Rexford Industrial wynosi 0,40 i jest niższy niż średnia w sektorze, co wskazuje na tendencję wzrostową. Niższy wskaźnik wskazuje, że Rexford Industrial ma niższy poziom zadłużenia w porównaniu do średniej w sektorze.

Wskaźnik bieżący i wskaźnik szybki: Wskaźnik bieżącej płynności (płynności krótkoterminowej) spółki wynosi 1,39, czyli powyżej średniej dla sektora wynoszącej 0,89. Wyższy wskaźnik bieżącej płynności wskazuje, że Rexford Industrial ma lepszą zdolność do pokrycia swoich krótkoterminowych zobowiązań. Wskaźnik szybki (wskaźnik płynności) wynosi 0,98, co jest również lepszym wynikiem niż średnia w sektorze.

Marża netto: Marża netto Rexford Industrial Realty przekracza standardy branżowe i wynosi ponad 30%.

Wyniki spółki w ostatnich latach

Przychody ogółemCałkowity przychód wzrósł z 330 135 tys. USD w 2020 r. do 452 238 tys. USD w 2021 r. W 2022 r. osiągnął poziom 631 204 tys. USD, a w 2023 r. wzrósł do 797 826 tys. USD. Ten stały wzrost przychodów wskazuje na udane strategie biznesowe i ekspansję firmy.

Zysk bruttoA: Zysk brutto wzrósł z 250 419 tys. USD w 2020 r. do 344 517 tys. USD w 2021 r. W 2022 r. osiągnął 480 701 tys. USD w 2023 r. wzrósł do 613 347 tys. dolarów. Ten wzrost zysku brutto wskazuje na poprawę wydajności i lepsze zarządzanie kosztami.

Koszty operacyjneO: Koszty operacyjne wzrosły z 152 064 tys. USD w 2020 r. do 200 259 tys. USD w 2021 r. W 2022 r. wyniosły 261 058 tys. USD, a w 2023 r. wzrosły do 319 537 tys. USD. Wzrost ten jest odzwierciedleniem ekspansji firmy i zwiększonej aktywności, ale mimo to zyski znacznie wzrosły.

Dochód operacyjnyO: Dochód operacyjny wzrósł z 98 355 tys. USD w 2020 r. do 144 258 tys. USD w 2021 r. W 2022 r. wyniósł 219 643 tys. USD , a w 2023 r. wzrósł do 293 810 tys. USD . Wzrost ten wskazuje na poprawę efektywności operacyjnej i rentowności.

Koszty z tytułu odsetek (przychody netto z tytułu odsetek nieoperacyjnych)Koszty odsetkowe netto wzrosły z -30 849 tys. USD w 2020 r. do -40 139 tys. USD w 2021 r. W 2022 r. wyniosły -48 496 tys. USD, a w 2023 r. wzrosły do -61 400 tys. USD. Wzrost ten odzwierciedla rosnące koszty odsetkowe, ale został zrównoważony wyższymi przychodami.

Dochód netto dla akcjonariuszy zwykłychDochód netto dla akcjonariuszy zwykłych wzrósł z 61 349 tys. USD w 2020 r. do 111 761 tys. USD w 2021 r. W 2022 r. wyniósł 157 481 tys. USD, a w 2023 r. osiągnął 227 449 tys. USD. Ten znaczący wzrost zysku netto świadczy o skutecznym zarządzaniu kosztami i udanych operacjach biznesowych.

Zysk na akcję (EPS)A: Zysk na akcję wzrósł z 0,51 USD w 2020 r. do 0,80 USD w 2021 r. W 2022 r. wyniósł 0,92 USD, a w 2023 r. wzrósł do 1,12 USD. Ten wzrost EPS wskazuje na rosnącą wartość dla akcjonariuszy i lepszą rentowność firmy.

EBITDAEBITDA wzrosła z 227 013 tys. USD w 2020 r. do 327 654 tys. USD w 2021 r. W 2022 r. wyniosła 422 447 tys. USD, a w 2023 r. osiągnęła 555 501 tys. USD. Wzrost ten wskazuje, że firma skutecznie generuje gotówkę ze swojej podstawowej działalności.

Inwestuj odpowiedzialnie!

Informacje zawarte w tym artykule służą wyłącznie celom edukacyjnym i nie stanowią rekomendacji inwestycyjnych. Autorzy przedstawiają jedynie znane im fakty i nie wyciągają żadnych wniosków ani nie formułują żadnych zaleceń dla czytelnika.

Inwestowanie może być ryzykowne, jeśli podchodzi się do niego lekkomyślnie. Bulios nie zna Twojej sytuacji finansowej i dlatego w żaden sposób nie udziela konkretnych porad i wskazówek. Wybór akcji, strategii i konstrukcji portfela jest kwestią indywidualną, dlatego przed zakupem konkretnych akcji zawsze należy się dokształcić i przeprowadzić własną szczegółową analizę.