Funduszeinwestycyjne inwestujące w nieruchomości (Real Estate Investment Trusts, w skrócie REITs ) to fundusze, które stosują szerokie podejście do inwestowania w nieruchomości komercyjne. Główną zaletą tych funduszy jest to, że zamiast koncentrować się na konkretnym rodzaju nieruchomości, posiadają one jednocześnie cały zdywersyfikowany portfel. Poniżej przyjrzymy się tym REIT-om i omówimy ich wady i zalety.

Zrozumienie zróżnicowanych REIT-ów

Real Estate Investment Trust, w skrócieREIT, jest właścicielem zdywersyfikowanego portfela nieruchomości komercyjnych, który może obejmować na przykład: biurowce i parki biznesowe, magazyny i inne obiekty przemysłowe, nieruchomości handlowe, nieruchomości związane z opieką zdrowotną itp.

Wiele zdywersyfikowanych REIT-ów koncentruje się na wynajmie netto pojedynczego najemcy. Są to nieruchomości zabezpieczone długoterminową umową najmu typu "triple net"(NNN) z najemcą. Taka struktura najmu sprawia, że najemca jest odpowiedzialny za utrzymanie, ubezpieczenie budynku i podatki od nieruchomości, co pozwala REIT-owi na uzyskiwanie stabilnych dochodów z najmu.

Zdywersyfikowane REIT-y nie kupują nieruchomości w sposób przypadkowy. Tworzą one strategię inwestycyjną, która koncentruje ich wysiłki na określonym temacie. Na przykład niektóre zdywersyfikowane REIT koncentrują się na określonym rodzaju nieruchomości (np. nieruchomości w globalnym leasingu netto lub nieruchomości związane z usługami). Inni natomiast koncentrują się na posiadaniu zdywersyfikowanego portfela nieruchomości w danym mieście.

https://www.youtube.com/watch?v=yDl1_uLR5Os&ab_channel=Nareit1

Korzyści z inwestowania w REIT-y

Zróżnicowane fundusze typu REIT ułatwiają inwestowanie w nieruchomości. REIT-y te zazwyczaj posiadają zdywersyfikowany portfel, który zapewnia inwestorom stosunkowo szeroką ekspozycję na kilka rodzajów nieruchomości komercyjnych, często o zrównoważonym profilu ryzyka. Pod pewnymi względami posiadanie zdywersyfikowanych REIT-ów jest podobne do inwestowania w REIT ETF. Oba te rozwiązania mogą zapewnić natychmiastową dywersyfikację w wielu rodzajach nieruchomości.

Ryzyko związane z inwestowaniem w REIT-y

Chociaż zdywersyfikowane REIT-y mogą pomóc obniżyć profil ryzyka inwestora, nie są one pozbawione ryzyka. Ze względu na zróżnicowaną działalność, wiele zdywersyfikowanych REIT-ów decyduje się na wypłatę większości swoich przepływów pieniężnych w formie dywidend i dlatego mają wysokie wskaźniki wypłaty dywidend. Choć zwykle oznacza to, że są to REIT-y o wysokiej dywidendzie, zwiększa to ryzyko zmniejszenia dywidendy w przypadku problemów w jednym z segmentów rynku nieruchomości. Strategia ta może również ograniczyć zdolność REIT do rozwoju, ponieważ nie zachowuje on tak dużej ilości gotówki na przejęcia i jest zmuszony do korzystania z długu i emisji akcji w celu rozwoju.

Zdywersyfikowane REIT-y mogą być również narażone na ryzyko związane z rodzajem posiadanych nieruchomości. Zmniejszenie obłożenia i ruchu odbije się na cenach akcji i przepływach pieniężnych zdywersyfikowanych REIT-ów, które posiadają tego typu nieruchomości. REIT-y są również narażone na ryzyko stopy procentowej. W miarę wzrostu stóp procentowych zaciąganie kredytów i refinansowanie zadłużenia staje się dla REIT-ów coraz droższe.

Zróżnicowane REIT-y mogą być świetną opcją dla inwestorów w nieruchomości

Zdywersyfikowane REIT-y pozwalają inwestorom na posiadanie zdywersyfikowanego portfela nieruchomości w ramach jednej inwestycji, co zmniejsza ryzyko. Należy jednak wiedzieć, co znajduje się w zdywersyfikowanym portfelu REIT. Dzieje się tak dlatego, że większość z tych firm opracowuje strategię w oparciu o określony segment, który ma swoje zalety i wady. Niektóre z tych strategii sprawdzały się przez lata, podczas gdy inne napotykały przeszkody, które skłoniły REIT-y do zmiany klasyfikacji.

Nie jest to rekomendacja inwestycyjna i przed dokonaniem jakiejkolwiek inwestycji w REIT należy przeprowadzić własną analizę. Pisząc ten artykuł, oparłem się na pracy analityka Matthew DiLallo, który jest ekspertem w dziedzinie REIT-ów.