Sektor nieruchomości wart 4 biliony dolarów w tym roku bije S&P 500. Czy nadszedł czas, by przywrócić REITy do portfela?

Kiedy Kongres USA w 1960 r. tworzył strukturę REIT, miał na myśli prostą rzecz: aby udział w wieżowcu biurowym lub centrum handlowym mógł kupić także człowiek, który nigdy nie będzie miał milionów na cały budynek. Z niepozornej konstrukcji podatkowej wyrósł sektor zarządzający nieruchomościami wartymi cztery biliony dolarów, który wypłaca inwestorom indywidualnym dziesiątki miliardów dywidend rocznie, a mimo to wielu z nich ma o nim mgliste pojęcie. REITy przeszły tymczasem własną kolejkę górską: w 2021 r. przebiły niemal wszystko, co można było kupić na giełdzie, rok później straciły jedną czwartą wartości, choć w ich działalności nie zmieniło się nic fundamentalnego, a dziś wracają do formy jako niespodziewani faworyci w otoczeniu, w którym inwestorzy znów szukają stabilnego dochodu i aktywów materialnych.

Fundusze inwestycyjne rynku nieruchomości, znane pod skrótem REIT, oferują inwestorom udział w nieruchomościach komercyjnych za cenę jednej akcji oraz stopę dywidendy, która dziś przeciętnie trzykrotnie przewyższa S&P 500. Równocześnie ciąży na nich opinia sektora, który w 2022 r. stracił ćwierć wartości i od początku podwyżek stóp pozostawał w tyle za szerokim rynkiem o dziesiątki punktów procentowych. W niniejszej analizie opisujemy, jak działają REITy, dlaczego z mocy prawa wypłacają większość zysku, jak reagują na stopy procentowe, według jakich miar je oceniać i jakie błędy najczęściej popełniają inwestorzy.

Czym jest REIT i po co w ogóle istnieje?

Struktura zrodzona z ustawy

REIT (Real Estate Investment Trust) nie jest zwykłą spółką akcyjną, lecz szczególną strukturą prawną i podatkową, którą Kongres USA utworzył w 1960 r. Celem było udostępnienie dochodów z nieruchomości komercyjnych także inwestorom indywidualnym, ponieważ wcześniej budynki biurowe, centra handlowe czy kompleksy apartamentowe były dostępne praktycznie tylko instytucjom i bardzo zamożnym jednostkom. Dziś publicznie notowane amerykańskie REITy, według branżowego stowarzyszenia Nareit, posiadają nieruchomości komercyjne o wartości około 4 bilionów dolarów i tworzą osobny sektor indeksu S&P 500.

Aby spółka uzyskała status REIT, musi spełnić zestaw rygorystycznych warunków. Co najmniej 75% aktywów muszą stanowić nieruchomości, środki pieniężne lub amerykańskie obligacje skarbowe, co najmniej 75% przychodów brutto musi pochodzić z czynszów, odsetek hipotecznych lub sprzedaży nieruchomości, a spółka musi mieć minimum 100 akcjonariuszy, przy czym pięciu największych nie może posiadać więcej niż połowy akcji. Nie jest to więc etykieta marketingowa, lecz reżim prawny, którego naruszenie oznacza utratę korzyści podatkowych.